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7月 4日「建築不動産に関する法律相談」 

 
 

 

 

 
 

 

  ラジオネーム「海坊主 」 さま(50代・男性 / 京都市山科区 )

   毎週楽しく聞いております。一つ質問させてください。私は現在マンションを所有しておりますが、

  隣人トラブルに巻き込まれています。

  具体的には、夜中 23 時〜深夜 2 時あたりに、床を金づちで叩くようなコーン、コーンという音が

  断続的に鳴り、非常に耳障りで睡眠に支障をきたしています。

  警察にも相談しましたが、どこの部屋から音がしているか分からない以上対処しようがないと

  言われました。管理会社にも問い合わせましたが、迷惑行為はやめるようにと張り紙をしてくれた

  だけで、根本的な解決にはつながっていません。 RC 造なので、真上の方というわけではなく、

  おそらくマンション中に音が響いています。 このような場合、どのように動けばよいものでしょうか。

  例えば裁判などでスマートフォンで録音した音は証拠になりますか?また、部屋の特定のため

  合法的に、犯人を捜す方法はないものでしょうか?

  誰かが何らかの作業をしていると思われます。手間ですが、その時間に管理会社の担当者と

  立ち会った方が良いと思います。それと他にも気が付いている人がいると思いますので

  話を聞いてみるのも良いと思います。管理組合が定期的(月1回程度)開かれるはずですので

  そこで議題にあげていただくのもいいでしょう。当社も賃貸物件ですが過去に似たような経験が

  有ります。「タタタタタタ」と言う音が断続的に続くと言うのでお部屋に伺うと確かに聞こえてきます。

  上の階かなと思い尋ねましたがお留守でした。古い洗濯機の音かな?洗濯機を回したままで

  出かけられたのかなとその時は考えました。苦情を言ってきたのは3階の方です。

  4階の真上の部屋と両サイドにお手紙を入れましたが収まりませんでした。次に2階の方から

  苦情が来てこの方は3階の人だと思っていたらしくちょっと険悪な雰囲気になってしまいました。

  徹底的に調査する事にし、5階の方まで聞きに行きますと、その上から音がするとの事。

  結果6階の方が原因でした。原因はエアドラムを叩いておりました。本人はヘッドフォンで聞いて

  いたためまさか叩いた音が下に響くとは思ってもいなかったようで、且つ楽器演奏禁止でしたので、

  本人も恐縮して以後やめると言う事で収まりました。 RC の場合これくらい響ますね。

  後、音がした時間に外へ出てみるのも良いと思います。出した音の部屋は照明がついていると

  思うので特定がスムーズです。

弁護士の今井です。

  マンションの騒音トラブルは非常に多い相談となります。最近来られた相談者にも上階の子どもの足音等の

  騒音に対してとても悩んでいる方がおられました。ご質問のスマートフォンで録音した音が裁判の証拠に

  なるかということですが,結論から言えば証拠自体にはなります。しかし,裁判ではそのような騒音が

  受忍限度,要は社会通念にしたがって我慢するべき基準を超えていたかが審査されることになります。

  そうなると,録音した音がいったい何デシベルだったのかという議論になりますので,スマホの録音だけでは

  デシベル数がよく分からず,決定的な証拠にならない恐れがあります。できれば,騒音計などを使って,

  騒音のデシベル数を記録しておくことがよいでしょう。ちなみに,京都市では無料で簡易騒音計の貸し出しを

  しているみたいですので試してみてもよいかもしれません。犯人探しの件は石屋さんのご意見を参考にして

  みてください。

  

 
 

 

ラジオネーム「かおるちゃん 」 さま(40代・女性 /大阪府高槻市 )

   石屋社長こんばんは。ペットのお話面白かったです。我が家でもにゃんこが 2 匹、今では主人よりも

  大切にしております。 さて、ただ実はうちのマンションはペット禁止マンションなんです。

  うちの子は 2 匹とも静かなので、おそらく同じマンションの住民の方にはばれていないと思うのですが、

  ペット不可のマンションで飼育しているのが万が一バレた場合、法律的にペナルティは課せられますか?

そのマンションが分譲か賃貸かで対応は異なると思います。分譲の場合周りに迷惑を

  かけていないと言う事で多少は大目に見てくれると思います。賃貸の場合は契約違反ですので

  退去を求められる場合も有ると思います。

 弁護士の今井です。

   石屋さんがおっしゃったことに補足しますと,ペットを飼う事を禁止した管理規約のある分譲マンションの

  場合,近隣に迷惑をかけていなくても,その管理規約に基づいてペットを飼うことをやめろ!という差し止め

  請求がなされる可能性があります。もし仮にそのような請求が来てしまった場合には,そのペットが日常生

  活にとって不可欠である事情等,例えば,盲導犬とか,を主張して反論をしていくことになりますが,今回の

  ねこちゃんに関しては難しいかもしれないので,十分ご注意をしてください。賃貸に関しては石屋さんのおっ

  しゃるとおりです。

 

 
 

 

ラジオネーム「眼鏡橋女 」 さま(50代・女性 / 岐阜県大垣市 )

   先週滋賀の方に車で出かけた際、夕方にこちらのラジオを聴きまして、社長様の九州の訛りに

  懐かしさを覚えました。私は長崎からこちらに嫁ぎましたが、社長様のご出身もそちらの方ではと

  推察いたします。 さて、そんな長崎の実家ですが、おそらく近いうちに相続することになります。

  父はとうに亡くなり、母は先日末期がんでホスピスに入りました。

  暫くは岐阜と長崎を行き来せねばなりません。 私は兄も亡くし、実家の資産(といってもボロ家だけ

  ですが)を継ぐのは私だけとなっています。 母が存命の間に、贈与や相続関係でやっておくべきことは

  なんでしょうか。 長崎の実家も使用する予定はありません。想い出詰まった家ですが、処分も検討

  しています。何卒アドバイスよろしくお願いいたします。                                  

長崎県平戸市の出身です。宜しくお願いします。

弁護士の今井です。

   法的な面から申しますと,お母様の存命中に何か法的な対策ができるかどうかは,お母様の現在の

  判断能力がどれほどしっかりされているかだと思います。もし認知症等でお母様がご自身の財産を管理

  する能力が低くなってしまっていれば,そもそもお母様のご存命中は実家を処分することすらできなくなり

  ます。もしお母様の判断能力に疑問があるようでしたら,一度判断能力等をお医者様に診断して貰うことを

  オススメします。もし能力に問題がなければ,税金に注意しながら,処分等を進めてもよいのではないで

  しょうか。もしかしたら石屋さんが買い取ってくれるかもしれません。

 

 
 

 

ラジオネーム「 ヤマハハハハハ 」 さま(40代・女性 / 滋賀県高島市)

   5 年前、念願のマイホームを建てました。 といっても、都会に建てるほどの余裕はなく、安曇川と新旭の

  間くらいです。ただ、いろいろと施工不良?のようなものにここ数年気が付いてきました。

  ・子どもが遊んでいるビー玉がフローリングに置くと転がっていく→傾いている?

  ・リビングに蟻が歩いていることがある→どこかにスキマがある?

  ・脱衣所のカベにシミのようなカビが生えた→換気が悪い?

  どれも生活に大きな支障はきたしていなく、またほかの部分は綺麗なため、まだどこにも相談していない

  のですが、例えばこれが施工時からの建築ミスなら、無料で修理してもらえたりするものでしょうか?

  建築ミスにも時効ってあるんですか?

  建築家の視点から言いますとほっといてはダメです。特に家の傾きは要注意です。

  5年前ですと瑕疵担保補償に入っているはずですのでそこから費用が出ます。建てた工務店に

  頼まないでも直す事ができます。早急にお調べ下さい。

 弁護士の今井です。

   時効の件ですが,石屋さんのご指摘のとおり,新築で住宅を建てた場合には引渡しを受けて10年間の

  間に住宅の構造上の主要な部分に問題があった場合に,修理を請求したり,損害の賠償請求をしたり

  することができます。ただし,その問題に気付いてから1年以内に請求しないと時効になってしまう可能性

  がありますので,早急に弁護士等の専門家に相談されることをおすすめします。

  

 
 

 

ラジオネーム「 大きなのっぽのデカ女 」 さま(30代・女性 /京都市伏見区)

   石屋さんこんばんは!法律相談ということで、相談させてください。

  今住んでいるマンションは、マンション住民委員会なるものがあり、入居時にそれに入るように言われ

  ました。委員会では年に一回の住民同士の交流会の企画や、共用部の清掃活動、マンション住民の

  子どもの登下校時の横断歩道見守り活動などを行っているそうです。 活動に参加できない場合は、

  運営活動費として月 1000 円支払うようにと言われました。

  私は夫婦共働きで、サービス業の為、お休みも固定ではありません。

  交流会に参加できるかはわかりませんし、子どももいませんので、住民委員会に入って活動するのは

  難しいと思いました。ただ、管理費は別でマンションに支払っているので、住民の自主清掃にお金を

  出さないといけない所に疑問を感じます。  1,000円を渋るわけではないですが、徴収するなら

  領収書が欲しい旨と、活動費の収支予算書を住民に配ってほしいとお願いすると、

  大変嫌な顔をされました。 例えばそのお金が、交流会に参加した人の飲み食いに使われていると

  しても、別に何とも思わないのですが、もし委員会の人のポケットに入っていたとしたら、これは法律的に

  問題になりませんか? また、入居を決める前にその委員会の説明はありませんでした。

  このような住民独自の組織について、管理会社には説明責任はないのでしょうか? 最初にそれを

  断ってから、なんだかほかの住民の方からの目線が怖い時があります。 子どもができたとき怖いので

  転居も考えていますが、 1 軒屋でも町内会などの似たような組織には必ず参加しないといけないもの

  でしょうか?

  このマンションが分譲か賃貸かで状況は変わりますのが、お話の流れから分譲と判断して

  答えさせていただきます。たぶんその会はかなりルーズな会だと思われます。マンションの維持管理は

  管理費で賄えているはずで、住民がなおかつしなければいけない事が根本的に問題が有ります。

  有志でやっているのなら強制はできないはずですし、収支の報告が無いとなるとそれこそ問題だと

  思います。管理組合の定例会などに参加されて詳しく内容を確認されるべきです。町内会は任意ですので

  最近は入られない方も多いですね。

 弁護士の今井です。

   管理規約をみないとなんともいえませんが,石屋さんのおっしゃるとおりかと思います。

  結構グレーな慣習があるところは思います。

 

 
 

 

ラジオネーム「すぎはら 」 さま(30代・男性 /京都市上京区)

   森さん石屋さんこんばんは。 先週の放送と内容が近い部分がありますが、滋賀県の彦根に義父が

  小さなマンションを経営しております。 実は最近義実家に遊びに行ったとき、将来的にその管理を

  継いでくれないか?との話がありました。 私は草津に務めていますし、今現在専業の家内を管理人に

  して、そのうちの 1 室を家にしてしまえば確かに節約にもなるなあと思ったのですが、不安なことも

  あります。 ローンは景気が良かったころ一括で払ったらしいので、残っていないのですが、管理費として

  築 25 年のマンションがこれからどれくらいお金がかかってくるのか。

  そして、もし住民トラブルなどが起こったとき、どんな責任があるのかなどです。ふわっとした不安で

  申し訳ないのですが、マンション運営の法律などはどのように勉強すべきでしょうか?

  築25年ですとこれからいろいろと費用がかかってきますね。ただそれ程心配はないかと

  思われます。すでに完済されているとの事で、銀行からの借り入れ等で十分賄えます。逆に負債を

  意図的に造っておかなければ、相続税の問題の方が大きいかと思います。事前に対策をしておけば

  間に合いますので、すぐにかかるべきです。

 弁護士の今井です。

   マンションの運営については石屋さんに是非ご相談ください。マンション運営の法律の勉強方法としては,

  マンション管理士という国家資格がありますので,是非チャレンジしてみてください!私も勉強したことが

  ありますが,住民間のトラブル対応なども含めて勉強になると思います。

                                        

 
 

 

ラジオネーム「カカロット 」さま(10代・男性 /京都市山科区)

    東野の近くの 2 階建てアパートに住んでいるのですが、入居時の説明は都市ガスと言われたのに、

  実際にはプロパンでした。また、ネット使用料込みと書いてあったのですが、プロバイダが激遅で有名な

  ところで、 YOUTUBE も止まりまくりです。大学に通うための初めての一人暮らしだったので、

  契約書をちゃんと見なかった自分も悪いですが、転居のための費用を紹介会社に負担を求めることは

  できないでしょうか。 ちなみに、ネットの紹介ページに都市ガスと書いてあったページはスクショしています。                            

  これは難しいと思います。都市ガスとプロパンの違いでは住めない等の大きな瑕疵とは考えられ

  ないですね。お湯が沸かせないとかお風呂が使えない等のレベルでは無いと言う事です。

  ネットの方も速度が遅いだけで使えない訳では無いのでこれも言えないと思われます。

 弁護士の今井です。

   そうですね。契約書にはプロパンガスと書いていたのでしょうか。もし契約書に都市ガスと書いていて,

  実際にプロパンだった場合には一定の費用補償を請求できる可能性がありますが,転居費用まで

  仲介会社に請求するのは難しいかと思います。

  

 
 

 

ラジオネーム 「 博多とんこつ」 さま(20代・男性 / 大阪府高槻市)

   . 父方の実家、九州に山を持っているのですが相続してほしいといわれています。

  山自体は、放置している状態で価値がどの程度かも知りません。 一般的に山を相続するときに、

  知っておかなくてはいけないことを教えてください。 すみません。

  はっきり言います。九州に帰る意思が無いのであれば相続はやめた方がいいです。

  不動産が負の遺産になる事も考えておくことです。

 弁護士の今井です。

  そうですね。九州出身の石屋さんなら買い取っていただけるのではないでしょうか。

 

 
 

 

ラジオネーム「だーじりん 」 さま(30代・女性 / 京都府宇治市)

   遅めの梅雨入りで、いよいよ雨がちになりますね。

  爽やかに過ごしたい!耳から爽やかな音楽でリフレッシュしたいです

鬱陶しい梅雨を吹き飛ばせるよう頑張ります。

 弁護士の今井です。

  頑張ります!

 

 
 

 

ラジオネーム「 まきてぃ」 さま(20代・女性 /奈良県奈良市)

   最近、壁がない家が増えていますが…防犯上はよいのでしょうか。 私は壁がないと落ち着きません…

最近は防犯上から塀の無い家が増えています。見渡せる家は泥棒も入りにくいですね。

 弁護士の今井です。

   確かに,塀がある方が泥棒が仕事をしやすいとは聞いたことがあります。

 

 
 

 

ラジオネーム「 ふるちょむ 」 さま(30代・男性 /愛知県江南市)

   いつも楽しく聴いています、聴いてる間、穏やかな時間を過ごせました、ありがとうございます。

これからも宜しくお願いします。

 

 
 

 

ラジオネーム「しーちゃん」 さま(70代・男性 /滋賀県栗東市)

   消費税上げ直前、いつ家を建てるのがベスト?         

住宅の新築の場合、今年の3月末までに契約しないと10%になりますのでこれからの物件は

  全て10%になっております。いつ建てるかはやはりご本人が建てたいと思った時だと思います。

 

 
 

 

ラジオネーム「ひろちゃん」さま(40代・男性 /兵庫県三田市)

   容積率って何ですか

容積率とは敷地の面積に対しどれだけの延べ面積の建物を建てられるかの割合を示したものです。

  仮に100uの土地で容積率200%だとすると延べ面積200uのお家が建てられますよと言う事です。

  実際には他の規制がかかり目一杯使えない事の方が多いですね。

 

 
 

 

ラジオネーム「 こうすい 」さま(40代・女性 /福岡県福岡市)

   「おうちのこと全般」について。 現在住んでいる部屋のオーナーさんが、神様のように、いい人です☆

  入居した時のめぐりあい方も、不思議なご縁(不動産業者にほとんど情報を出していないにもかかわらず、

  インターホンを押してそのまま内覧、とんとん拍子に直契約(不動産業者へ支払う仲介手数料なし☆)

  させていただきました。 費用も相場より明らかに割安、家のことで問題が起きると、

  他県にいてもトンボ帰りしてきてくださるような方です。 このような素敵な方なので、家に不具合が生じても、

  何とか自分で道具などを買って自己解決しようという気持ちになります。 仕事の都合で 10 回以上

  引っ越していますが、このような気持ちになる物件ははじめてです。

  プライベートだけでなく、パブリックな場面でも、めぐりあいって大事ですね☆

戦前くらいまでの家主はほとんどがボランティアで賃貸業をしておりました。店子と呼ぶように

  親と子の関係だったんです。家の無い人たちに篤志家のお金持ちが家を建てて住まわせてあげる。

  これが基本だったのです。最近は事業としての賃貸業がほとんどでお金儲けの手段となってしまい

  ました。たぶんオーナーさんはその昔の心意気を持たれている方だと思います。

 

 
 

 

ラジオネーム 「 きいろいとり虎命 」 さま(50代・男性/ 京都市中京区)

   友人の事ですが先祖から受け継いだ小さな飛び地で悩んでいるみたいです。

  税金は払ってるらしいのですが余りにも小さい土地なのでどうにもならないみたいです。

れは実際に不動産屋さん等に相談された方が良いと思います。知恵が有れば結構使い道が

  有るかもしれません。

 
 

 

ラジオネーム「 たっぴ 」 さま(30代・男性 /京都市下京区)

   いつもαステーションを聞いています (^^) さっそく質問です。 私の兄が昨年2月にマンションを一棟

  買ったのですが、今年になり、配水管のポンプが老朽のため使えなくなりました。

  今はもう一つのポンプで全戸に配給しています。 いつ水圧で破裂してもおかしくないと言われたうえ、

  工事費用は何百万円もするだろうと管理会社から伝えられました。 購入する際、仲介業者からは

  一切そのような不具合についての報告はなく、この配水管の状況を知っていたら購入していませんでした。

  この内容で裁判は起こせるものなのでしょうか。 このようなトラブルについて宜しくお願い致します。

これは瑕疵担保責任にかかる部分だと思います。時間を空けずに弁護士等の相談すべき案件です。

 弁護士の今井です。

   一度契約書を持参の上,弁護士に相談してみてください。ただ,実際に破裂してしまうと入居者から

  損害賠償請求が起こされる可能性があるので,取り急ぎは立て替えてでも工事をした方がよいかも

  しれませんね。

 
 

 

ラジオネーム 「 ラーマーヤナ 」 さま(10代・男性 /大阪市旭区)

   暇があれば聞かせて頂いております! これからもよろしくお願い致します。

平屋にするメリットは多々あります。デメリットは土地の広さが必要で、建築費が割高になります。

  しかしそれ以上に快適な家を造れますよ。

 

 
 

 

ラジオネーム 「 こうすい 」 さま(40代 /福岡県福岡市) (6月27日オンエア中のご質問)

   「収益物件について」(的を得ているかわかりませんが) 海外、ハワイのコンドミニアムをレンタル

  目的で購入し、 商売されている方も多いとのことです。 ハワイは夢の国、安価でコンドミニアムが

  レンタルできて、 皆が気軽に行ける風土になったら素敵だなとおもいます。

そうですね夢が有りますね。