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12月12日「 収益物件について」 

 
 

 

 

 
 

 

  ラジオネーム「つるっぱげ」 さま(50代・男性 /京都市左京区 )

   収益物件の運営についてお聞きしたいことがございます。

  当方家内が両親より相続したマンションを下京区で運営しております。

  立地はよく、現状はほぼ満室に近いのですが、築 30 年ほどで少しガタがでてきました。

  私はほぼここの運営に関しては口出しをしていないのですが、修繕などをするためには

  全てオーナーである私たちが持ち出しになるのでしょうか?

  それとも居住者に一部負担などをお願いすることができるのでしょうか?

  築30年と言う事でそろそろいろんなところに手を入れなければいけない

  時期ですね。結論から言いますと居住者への一部負担はまず言えません。

  居住者が故意に壊したと確定できたものでないと負担を言えません。

  国土交通省のガイドラインというものがあり、経年変化等の部分は

  家主負担となります。

  そのため家主はマンションの修繕計画も事前にしておく必要があります。

  家賃収入の一部を将来の修繕費として見ておく必要があるわけです。

  

 
 

 

ラジオネーム「コードバン」 さま(20代・男性 /京都府舞鶴市 )

   収益物件に関して、先日怖いニュースを見ました。

  元プロ野球選手がマンションを購入したものの、東日本大震災で倒壊。

   借り入れをしていたのが、某ス〇ガ銀行で、借入金の返済もできなくなり、

  最終的には 自己破産をすることになったそうです。

  収益物件のリスクとしてはやはり災害が思い浮かびますが、他にどんなリスクが

  ありますでしょうか?

  また失敗談などがあれば、答えにくいかもしれませんが教えていただければと思います。

 

当社での失敗談は申し訳ないのですが現在全くありません。

  皆さん成功しております。この自己破産の件ですが、保険にきちんと

  加入されていなかったのだと思います。

  それと、資金計画にかなりの無理があったためだと推測します。

  そのようなリスクもすべて込みで提案をしておりますので、逆に災害があった場合でも

  物件の補修費用が賄えたりしてより良くなることのほうが多いですね。

 

 
 

 

ラジオネーム「 侍 GARL 」 さま(40代・女性 /大阪府茨木市 )

   一つ収益物件についてお聞きしたいことがあります。

  住宅ローンなどの銀行融資というものは他の借入金がある場合、

  うけれないという話を聞いたことがあります。

  私たち夫婦はまだマイカーローンも子どもの奨学金も借りている状況なのですが、

  もし収益物件を運営したいと思ってお金を借りることなどできます?

                                   

皆さん勘違いをされていますが、車のローンや奨学金があるから

  住宅ローンが組めるか組めないかの問題ではありません。

  返済の能力があるか無いかで判断されます。

  年収400万円位ですと約3割は返済に回せるとみていただけます。

  と言う事は120万円です。月で言いますと10万円。そのなかで車のローンが

  いくらか奨学金の返済がいくらかそれが問題です。

  仮に2万円ずつとしますと住宅の返済に回せる金額は6万円。おおざっぱですが、

  2,000万円位の住宅ローンなら可能かなというところです。

  ここまで書いていて申し訳ないのですが、収益物件は住宅ローンでは買えません。

  あくまでも事業用資金です。

  こちらのほうはもっとシビアに計算されますので多分借り入れは厳しいと思われます。

  土地等の不動産をお持ちであれば可能かもしれません。

  その他いろんな事を加味しての融資になりますので、一概に言えないのが現状です。

 
 

 

ラジオネーム「ソフトキャンディー」 さま(30代・女性 /京都府宇治市)

   祖母が地元の神戸でアパートを経営しています。 築 40 年の木造、

  6 室だけで畳 6 畳、トイレは和式、風呂無しです。

  もうほとんど入居者などいないらしいです。

  こんな家でもリノベーションできますか?

  両親は建て直しか潰して売り払った方がいいと言っています。

  現状を見ないと何とも言えないのですが、やりようはあると思います。

  相続等の絡みがありますので、よりよい方法を検討されるほうが良いと思います。

  いろんなパターンでシュミレーションをされることをお勧めいたします。

  その中でどれが一番いいか判断すればよいと思います。

 

 
 

 

ラジオネーム「きき」 さま(40代・女性 /福岡県福岡市)

   おうちのこと全般」について 家事(掃除)代行サービスについて

  最近普及してきていると思います。 以前は家政婦さんを直接雇用するくらいしか、

  家事を依頼する術はなく、 素敵なサービスだと思います。

  週1回や、内容も自分でカスタマイズできて、 今後利用を視野に入れていきたいと思います。

これからは高齢者向けの家事代行サービスは増えると思います。

 

 
 

 

ラジオネーム「みちゃ」 さま(20代・女性 /京都市南区)

   私は今、 25 歳の独身です。賃貸で一人暮らしをしています。

  職場の同年代の独身の先輩がつい最近マンションを購入しました。

  いずれは収益物件として賃貸に出せるからと言っていました。

  そこで、若いうちからマンションを購入して、いずれは賃貸に出すというのは、

  良いと思いますか?自分が住むにしても、 賃貸に出すにしても、

  お金に余裕があるなら今のうちにマンションを購入するのもいいのでしょうか?

最近は独身の方も増えたためこのような判断をされる方も増えています。

  賃貸か購入かで迷われた時の一つの判断基準となるかと思われます。

  家賃を払い続けて無くすより形のあるものを手に入れようとの事ですね。

  ただ、手に入れたが将来その物件をどうしようか?どうなるのか?と

  考えたときに賃貸に出すことできると言う事で、将来の人生設計の中で選択肢が

  増えるということになります。それは良いことだと思います。

  アドバイスとしまして、必ず交通の便の良いところにしてください。

  郊外型はやめてください。賃貸と考えたときに貸しやすいです。

 

 

 
 

 

ラジオネーム「ひな」 さま(30代・女性 /宮崎県小林市)

   固定資産税が気になります。そこまで鑑みた純利益のプラスになる時期について

最初のシュミレーションで固定資産税等も加味したものを作成いたしますので

  最初からプラスでなければやる意味はないですね。

 

 

 
 

 

ラジオネーム「もーもー」 さま(20代・男性 /三重県津市)

   収益物件を始めるポイント、コツは?

ご自身の決断だけだと思います。

 

 
 

 

ラジオネーム「ソウル」 さま(30代・男性 /滋賀県大津市)

   現在車のローンが残り 8 年ほどあります。 車のローンをかかえたまま、

  住宅ローンを組むことはできるのでしょうか。

 

  ファイナンシャルプランナーの大橋です。

   返済が滞ってなければ車のローンがあっても住宅ローンは借入できます。

  但し、金額が過大であったりすると、それが原因で断られる可能性はあります。

  (残り 8 年ってかなり高額のローンなのではないでしょうか)

    

 
 

 

  ラジオネーム「@ピコ」 さま(30代・女性 /群馬県太田市)

   地震が多いので自宅の耐震性が不安です。

 

  耐震診断士という者がいます。見ていただくのが良いと思います。

   

 

   

 

多くの方から応援メッセージを頂戴しております。

  

   ★ 春輝さま 東京都

    日々焦らず無理をせずに、平穏無事に元気に年末年始を過ごしてください。

   季節の変わり目風邪をひかないように日々体を大切に労ってください。

 

  ★ 昆布さま 兵庫県明石市

    心地よい音楽癒されます

 

  ★ヤマヨさま 長野県長野市

    ためになります。

 

  ありがとうございます。これからも頑張ります。